尾道の古民家の不動産としての価値


ロフトや地下駐車場は、建物面積に含まれますか?建物面積の定義とは?

尾道の古民家を活用するには、延べ床面積や建築面積などの建築基準法の知識が必要です。尾道の古民家を増改築する場合は、どの程度の増築が可能かを、不動産として把握する必要があります。尾道の不動産の価値は、建築基準法による規制と関わりがあります。同じ古民家でも、建っている場所の規制により、異なる価値を持ちます。尾道の古民家を活用する場合に注意しなければならないのが、市街化調整区域の存在です。市街化調整区域内では、原則として農林漁業者以外の人が新たに新築したり、大規模な増改築が認められない場合があります。もしも尾道の古民家が市街化調整区域内であれば、再利用は制限されることが多くなります。

建築基準法では、ロフトは一定の基準の下に床面積には算入されません。およそ、建築面積の1/2以下の面積で、天井の高さが1.4m以下の場合は、床面積には算入されないことになります。地下駐車場は延べ床面積には算入されます。延べ床面積により、建築確認申請の手数料に違いがでます。しかし、地下駐車場は全体の床面積の1/5を限度として、容積率の算定に必要な床面積には算入しなくて良い決まりになっています。容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合ですが、その場合は緩和規定があります。

全体の床面積には算入されるものの、容積率の算定では算入を免れるものは他にもあります。住宅における地下部分の居室や、共同住宅における共用のエレベーターや廊下、内部階段などは、容積率を算定する場合だけ、床面積には算入しなくて良い決まりとなっています。駐車場の面積算入に関する緩和は、地下であるか地上であるかを問いません。建築物と一体化したものであれば、全体の面積の1/5を限度として、床面積には算入されません。建築における面積算定では、申請する場合の床面積の合計と、容積率を算定する場合の延べ床面積を別々に計算しておく必要があります。一方、建築面積の場合の緩和規定は、角地の場合に一定の緩和があります。角地の場合は建ぺい率の数値そのものが緩和になり、建築面積の算定方法に一定の緩和がなされるわけではありません。建築基準法の面積緩和は、経済対策としての規制緩和政策の執行で、法律が改正になったことを理由とする緩和がほとんどを占めます。

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